Styrets vedtaksmyndighet

Av Advokat Thor Eek, NBBL
 
Verdiene består riktignok av tomt med hus, men det er samtidig bolig for andelseierne og er deres formue. Styre-medlemmene blir, gjennom valget, gitt i oppdrag å forvalte og styre borettslaget på en slik måte at eiendommen holdes i hevd, og at det er et godt sted å bo.
 
Styrets oppgaver
Styret har omfattende og vidt forskjellige oppgaver. Vedlikehold av bygningsmassen, budsjett og regnskapsoppfølging, saks-behandling av søknader om godkjenning, forkjøpsrett og dyrehold, samt håndtering av dårlige naboforhold innad i borettslag. Alt dette gjøres for å skape det gode liv for andelseierne og alle som bor i borettslaget.
 
Handlingsfullmakten
For å makte denne oppgaven har styret fått stor myndighet. Borettslagsloven § 8-8 har følgende ordlyd: "Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtakgeneral-forsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ."
 
Bestemmelsen gir uttrykk for styrets generelle handlingsfullmakt som gir styret rett til å ta alle avgjørelser som er nødvendig for å drive borettslaget. Men som vi skal se, finnes det grenser for styrets rett til å treffe vedtak.
 
Begrensninger
Begrensningene i styrets kompetanse, framgår av lov eller vedtekter. Vi kan si at vi har tre typer av begrensninger for styrets vedtaksmyndighet.
 
1. Formålsbegrensning
Styrets avgjørelser må være i overensstemmelse med borettslagets formål. Lagets formål er å gi andelseierne borett i lagets eiendom, samt å drive virksomhet som står i sammenheng med boretten. Forhold som ligger utenfor dette formål, kan heller ikke styret treffe vedtak om. Det vil for eksempel ikke være tillatt for styret å kjøpe sesongkort til bruk for andelseierne i tennishallen som ligger på nabotomta, selv om flertallet av andelseierne måtte ønske det. På den annen side vil det ligge innenfor formålet å etablere en tennisbane på borettslagets egen tomt. Å anlegge tennisbane følger ikke av hovedformålet om å gi andelseierne borett, men det har allikevel en klar sammenheng med det å bo og utnytte eiendommen til beste for andelseierne. Styret kan trygt treffe vedtak om et slikt tiltak. I tillegg vil det i dette tilfelle være nødvendig også å få samtykke fra generalforsamlingen.
 
2. Saker som generalforsamlingen skal behandle
Borettslagsloven har flere bestemmelser hvor vedtaksmyndigheten er lagt til generalforsamlingen. Styret kan ikke treffe vedtak i disse sakene, men som regel må styret forberede og fremme forslagene for general-forsamlingen. Dette gjelder godkjenning av årsregnskap og årsmelding, endring av ved-tektene, fastsetting av styrehonorar, valg av styre og revisor, samt en del andre viktige spørsmål som oppløsning, fusjon og gransking. Flertallskravet for gyldig vedtak varierer i de ulike saksforholdene, men det framgår direkte av lovbestemmelsene.
 
3. Styrevedtak som krever samtykke
Det følger av borettslagsloven § 8-9 at noen styrevedtak må ha samtykke fra general-forsamlingen med to tredels flertall, for å være gyldige. Dette er viktige og gjerne inngripende saker som det bør være solid oppslutning om, før de iverksettes. Dette gjelder blant annet saker om kjøp og salg av fast eiendom, å knytte andel til en bolig som har vært utleid, eller endringer av bygningene eller tomta som går ut over vanlig forvaltning.
 
Ombygging og påbygg er de typiske endringene som finner sted, men endringsbestemmelsen rekker lenger enn det. Det skal normalt ikke så mye til før saken må legges fram for generalforsamlingen. Jeg sier ofte at denne bestemmelsen er en estetikk bestemmelse. Hvis bygningenes "uttrykk" endres ved tiltaket, skal normalt saken legges fram for general-forsamlingen.
 
Påbygginger av karnapper og balkonger er typiske eksempler, men også endring av vindustyper fra delte vinduer til nye vippevinduer med store glassflater rammes og krever samtykke med to tredels flertall. Det er tatt et forbehold om at det må være endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Det er viktig å merke seg at det er forholdene i det enkelte lag som skal vurderes. Det kan bety at det blir forskjellig resultat avhengig av om det er et lite eller stort borettslag.